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【知识点】房产的相关基础知识
新闻来源:U控股 发布时间:2020-09-05
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   一、房产概念

房地产是一个综合的较为复杂的概念,从实物现象看,它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地,建筑物依附土地而存在,与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物,包括房屋和构筑物两大类。

对于房地产的概念,应该从两个方面来理解:房地产既是一种客观存在的物质形态,同时也是一项法律权利。

作为一种客观存在的物质形态,房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础U、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在平台学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利,这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种平台利益以及由此而形成的各种权利,如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

二、房产历史

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点;

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司;

1982年国务院在四个城市进行售房试点;

1984年广东、重庆开始征收土地使用费;

1986年开始在烟台进行停止福利分房制度,开始推行住房分配货币化制度的试点;

1987年深圳市政府首次公开招标出让住房用地;

1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度;

1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案;

1992年邓小平南巡讲话以后国家对土地批租的审批权进行适当下放,房改全面启动,住房公积金制度全面推行;

1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施,住房公积金制度开始全面建立;

1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配;

2015年3月1日,全国实行不动产权登记制。

三、房产知识

1、类别划分

1)按土地用途分类

根据《城市用地分类与官方注册用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:居住用地;公用U用地(含商业用地等);工业用地;仓储用地;对外交通用地;道路广场用地;市政公用U用地;绿化用地;特殊用地。

2)按房屋用途分类

按照房屋的使用功能可以分成六类:居住用途的房屋;工业用途的房屋;商业用途的房屋;文体娱乐U;政府和公用U;多功能建筑(综合楼宇,又叫城市综合体)。

2、产权来源

1)购买取得:购买是人们取得产权的一种主要形式。在购买房屋时应注意以下问题:第一应考察所购房屋是否合法,有关手续是否齐全,卖房人是否有合法身份;第二应与卖房人签订购房合同,在合同中应详细地写明房屋的地理位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务等条款;第三,应及时到房管部门办理登记、过户手续。

2)注册取得:这是房屋产权的一种原始取得,是指注册者投入一定的资金建造房屋,则该注册者对其所建房屋享有产权。通过注册而取得产权的,在产权取得前或前注册过程中应注意下列问题:第一应注意注册用地的合法性,即是否经有关部门批准;第二应注意有关手续的合法性,即是否有立项、官方、开工等手续;第三应注意房屋质量是否合格,即是否有质量检验合格单。如果上述应注意的方面有问题,则注册者不一定能取得产权。

3)受赠取得)这种产权的取得方式是指原产权人通过赠予行为,将房屋赠送给受赠人。在办理房屋赠予手续时,赠予人与受赠人应签订书面赠予合同,并到房管部门办理过户手续。但如果赠予人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠予他人时,如果利害关系人主张权利的,则该赠予行为无效。

4)抵押取得:所谓房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于抵押是一种担保行为,当债务人不履行债务时,则抵押权人有优先受偿权,在享有优先受偿权时抵押权人有权将抵押物归来已有。通过这种方式而取得产权时,应注意以下几点:第一,抵押人与抵押权人应订立书面合同;第二应当到有关部门办理抵押登记手续;第三,应当注意抵押房地产的合法性;第四,如果抵押到期,债务人不能履行债务,则应根据抵押合同的有关约定,办理有关手续。

5)继承取得:我国的《继承法》中所列遗产的范围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后,其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此,只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时,如果有多个继承人,则应按遗嘱及有关法律规定进行折产,持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。

3、房屋所有权

1)国家所有住宅;

2)劳动群众集体所有住宅;

3)公民私人所有住宅;

4)其他平台组织(如中外合资U乐等)所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产,其他平台组织所有房产只是少量的。

4、产权年限

1)土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利,根据《中华人民共和国宪法》,土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限,包括:民用住宅建筑用地,商用建筑用地,工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同,一般民用住宅建筑权属年限为70年,商用房屋建筑权属年限为40年。

2)房屋所有权属于个人产权,是私有财产权的一种,是得到《中华人民共和国宪法》的保护的,根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、老虎机工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。

四、建筑常识

1、容积率:总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其平台性的技术平台指标; 容积率=建筑总面积÷用地面积;  一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅<1.0;

2、建筑密度:乐用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以是建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

3、绿化率:指乐官方用地范围内绿化用地总面积占官方注册用地面积的比例;

4、绿地率:描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;

5、层高:住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离;

6、净高:指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;

7、进深:指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;

8、开间:指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;

9、建筑面积:指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

10、公摊面积:指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套U的面积总和;

11、使用面积:是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

12、占地面积:建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;

13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);

14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;

15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;

16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;

17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;

18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;

19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、  电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;

20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、  自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;

21、得房率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;

22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;

23、地下室:指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2;

24、半地下室:指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过一半;

25、阳台:供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;

26、平台:供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;

27、标准层:指平面布置相同的住宅楼层;  

      28、中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层。

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